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勒住房地产“野马”的三大缰绳

时间:2019-11-01 19:29:05 编辑:

文|陈久林

10月8日,央行关于个人住房贷款利率调整的新规定正式生效。中国抵押贷款利率将从“政策利率上调”转变为“五年加一点”模式。这意味着中国房地产市场利率与实体经济利率完全脱钩。

就在今年9月,贷款市场公布了报价利率。我们可以发现,9月份的一年期贷款市场报价利率为4.2%,比上月低5个基点。五年多来,这一比例为4.85%,与上月持平。由于一年期贷款市场的报价利率是实体经济贷款的参考利率,而五年期贷款的利率主要是住房贷款的参考利率,上述数据显示了中国房地产市场和实体经济目标加息的运行情况和趋势。这种方法不仅可以摆脱房地产对中国货币政策的约束,还可以抵消一些城市仍在提供首笔住房贷款折扣的事实,这样它们就不会偏离全国住房贷款利率太多。这种新模式最有效的一点是,由于实体经济和房地产市场利率是“双轨”利率模式,即使未来实施货币宽松,抵押贷款利率仍可能居高不下,从而改变了此前适得其反的困境:货币宽松和降息政策实施后,大量资金流入房地产市场,而实体经济仍然缺乏资金。

很长一段时间以来,尽管全国各地每年出台数百项新的房地产法规,但房价仍无法控制。房地产市场一再挤压实体经济的资本,就像一匹“脱缰之马”。上述lpr是一种新的贷款模式,可以被视为控制房地产“野马”的第一缰绳。

控制房地产市场“野马”的第二条缰绳是正式启动“全国住房网络注册联网”措施,该措施涉及全国150多个城市。此前,中国已经实现了住房贷款全国联网、房地产统一登记和住房信息全国联网。这一次,网上签名备案全国联网可以说是房地产透明度的最后一个环节。该系统实施后,我国所有的住房交易都将进入国家监测系统。届时,监管部门将有效掌握各城市的房产交易信息,不同城市间各购房者的投资房产信息也将一目了然。这将使房地产所有者的持股完全透明。它还消除了未来征收房地产税的技术壁垒。这对遏制未来投机者不会造成太多困难。

遏制房地产“野马”的第三条缰绳是2019年8月26日十三届全国人大常委会第十二次会议通过的《关于修改土地管理法和城市房地产管理法的决定》。该决定将于2020年1月1日生效。首先,新《土地管理法》的通过标志着集体土地取得了直接进入市场的资格,国有土地统一供应的原有格局已经完全改变。当然,这次获准进入市场的土地是农村集体经营土地,不包括影响最大的居住用地。这块土地只能用于工业和商业目的。即便如此,这也将增加工商用地的供应,在增加供应的同时降低工商用地的土地成本,并有效地降低工厂和商店的租金。其次,在新的宅基地条例中,放宽了农民退出宅基地到城市定居的条件,为“促进1亿人进城定居”扫清了障碍,腾出了一些可以开发的宅基地。

不难看出,这三项主要措施相继出台,都着眼于房地产的未来。新的抵押贷款利率为房地产市场的定向调控设计了一个可行的利率空间。住房备案和网上签约的互联网系统使房地产市场更加透明,从而缩小了房地产投机的空间,为今后开征房地产税铺平了技术道路。集体土地入市和宅基地新规的实施,将为我国主要城市提供更多的土地供应来源。

从历史上看,20世纪是世界经济快速发展的世纪。其中,房地产业的繁荣是刺激经济增长的重要驱动力和因素。然而,由于房地产泡沫,一些国家和地区也经历了经济衰退甚至衰退。三个最令人激动的房地产泡沫是:它们发生在1926年的美国,间接引发了20世纪30年代的全球经济危机;它发生在1991年的日本,成为18年经济萧条的重要原因之一。1997年发生在泰国等东南亚国家和中国香港,导致亚洲金融危机。

幸运的是,我们已经认识到房地产对经济发展的积极意义以及房地产对经济和社会的负面影响。更重要的是,经过长期的探索,我们逐渐找到了控制房地产对经济损害的好办法。

(编辑:国方)

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